Preguntas frecuentes sobre bienes raíces en Roatán

¿Cuánto cuesta una casa o un condominio en Roatán?

Depende mucho del tipo de propiedad y de qué tan cerca esté del agua. A grandes rasgos, de lo más barato a lo más caro:

• Terrenos y casas pequeñas tierra adentro o en el East End son la forma más accesible de entrar.
• Condominios de una habitación en lugares como French Harbour, Sandy Bay o cerca de Coxen Hole son la entrada habitual a una vivienda terminada. Los informes del mercado sitúan muchos de ellos entre los 100,000 y los 150,000 dólares, aproximadamente.
• Casas familiares con vista al mar están en la parte media del mercado, a menudo en varios cientos de miles de dólares.
• Condominios frente a la playa en West Bay y villas frente al mar están en la cima, y pueden superar con creces el millón de dólares.

Tome con cautela cualquier promedio que lea en internet. Roatán no tiene una base de datos pública de precios de cierre, y los precios pedidos pueden estar muy lejos de lo que una propiedad se vende en realidad. La mejor manera de hacerse una idea de los valores reales es comparar varios anuncios en la misma zona y luego preguntar a un agente o a un valuador en cuánto se vendieron de verdad casas parecidas. Nuestras propiedades en venta en Roatán son un buen punto de partida para comparar.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Roatán?

Sí, y miles de norteamericanos y europeos ya tienen casa aquí. Pero hay un detalle que conviene entender. La Constitución de Honduras (artículo 107) restringe la propiedad de extranjeros sobre terrenos en las islas y cerca de las costas y las fronteras. La principal excepción es el Decreto 90-90, que permite a un extranjero ser dueño de una propiedad residencial de hasta 3,000 metros cuadrados en esas zonas, siempre que el área califique y se cumplan ciertas condiciones. Las propiedades más grandes, o varias propiedades, normalmente se compran a través de una sociedad hondureña o dentro de un proyecto turístico aprobado.

Y los detalles importan. Que un terreno concreto califique o no depende de su ubicación, de su expediente en el registro y de cómo se estructure la compra; por eso es una pregunta para su propio abogado, no para el vendedor. Explicamos las reglas con más detalle en ¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Honduras?

¿Cómo reviso el título de una propiedad en Roatán?

Pida a su propio abogado hondureño que haga una búsqueda completa del título en el Instituto de la Propiedad antes de pagar cualquier depósito. Una revisión bien hecha confirma quién es el dueño registrado, sigue el historial del título y busca hipotecas, gravámenes, demandas u otras anotaciones. Su abogado también debe confirmar que los impuestos municipales sobre bienes inmuebles están pagados, que la medición coincide con lo que hay en el terreno y que la propiedad tiene acceso legal por camino.

En Roatán hay algunas cosas más que revisar: las propiedades antiguas a veces vienen de tierras sin título o de derechos de «dominio útil» que se convirtieron después, los linderos entre vecinos no siempre están claros, y los condominios tienen su propio reglamento y posibles deudas de cuotas de mantenimiento. El seguro de título no es común aquí como en Estados Unidos, lo que hace esta revisión todavía más importante. Nuestra guía paso a paso sobre cómo revisar el título de una propiedad en Honduras explica qué pedir y cuáles son las señales de alerta.

¿Cuánto cuestan los gastos de cierre en Roatán?

Una regla práctica común es presupuestar entre el 4 % y el 6 % del precio de compra, aunque la cifra real depende del precio, de la propiedad y de quién paga qué. Los rubros principales son:

• Impuesto de tradición: 1.5 % del valor de la propiedad, según la orientación del Servicio de Administración de Rentas (SAR).
• Derechos del Registro de la Propiedad por inscribir la escritura.
• Honorarios de abogado y notario: en Honduras el notario es abogado, y los honorarios suelen ser un porcentaje del precio, a veces con un mínimo. Varían bastante de un profesional a otro.
• Extras como una nueva medición, un avalúo, traducciones certificadas o los costos de constituir una sociedad si compra a través de una.

Quién paga cada gasto se negocia, así que déjelo por escrito en el contrato de compraventa. Y pida a su abogado un estimado por escrito para su propiedad concreta antes de firmar nada. Así no habrá sorpresas el día del cierre. Para el proceso completo, vea nuestra guía para comprar propiedad en Roatán.

¿Qué son las cuotas de mantenimiento (HOA) en Roatán y qué cubren?

Si compra un condominio o una casa en una comunidad cerrada, pagará una cuota mensual o anual a la asociación de propietarios (la HOA). Lo que cubre cambia mucho de un desarrollo a otro; por eso dos condominios de precio parecido pueden tener cuotas muy distintas. Lo habitual incluye:

• guardias de seguridad y control del portón;
• mantenimiento de calles, jardines, piscinas, muelles y áreas comunes;
• seguro del edificio o de las estructuras comunes;
• servicio de agua y, en algunos desarrollos, un generador de respaldo;
• recolección de basura y administración.

Antes de comprar, pida el reglamento de la comunidad, la cuota actual, los últimos estados financieros o el presupuesto, y una constancia de que la unidad no tiene cuotas pendientes. También vale la pena preguntar si hay prevista una cuota extraordinaria, por ejemplo para un techo, un muro de contención o un generador nuevo. Una HOA bien administrada protege el valor de su propiedad. Una mal administrada, con muchos propietarios atrasados en sus pagos, puede convertirse en un verdadero dolor de cabeza.

¿Qué es Próspera y cuál es su situación legal?

Próspera es un desarrollo privado en Roatán, cerca de Crawfish Rock, creado bajo la ley hondureña de las ZEDE (Zonas de Empleo y Desarrollo Económico). Esa ley de 2013 permitía que estas zonas tuvieran sus propias reglas y su propia administración. Los hechos, al momento de escribir esto:

• En abril de 2022 el Congreso Nacional derogó la ley de las ZEDE.
• En septiembre de 2024 la Corte Suprema de Justicia declaró inconstitucionales las ZEDE.
• Los desarrolladores de Próspera presentaron una demanda de arbitraje internacional contra Honduras ante el CIADI (el centro del Banco Mundial para disputas de inversión), que sigue pendiente.

Próspera sigue funcionando en el terreno, y todavía no está claro cómo se resolverán el fallo de la Corte y el arbitraje. Si está considerando comprar una propiedad dentro de Próspera o junto a ella, busque asesoría legal independiente de un abogado hondureño sin ninguna relación con el proyecto, y pregunte específicamente cómo está inscrito el título y qué le pasaría según los distintos desenlaces.

Huracanes y seguros: ¿qué tan riesgoso es Roatán?

Roatán está en el Caribe occidental, así que el riesgo de huracanes es real, pero los golpes directos sobre la isla han sido bastante raros. El gran huracán del que la gente todavía habla es Mitch, en 1998. Se quedó estacionado varios días entre tierra firme y Guanaja y devastó esa isla; Roatán también sufrió daños, pero salió mucho mejor parada. En 2020, Eta e Iota causaron inundaciones terribles en tierra firme hondureña, mientras que en Roatán los efectos fueron sobre todo lluvias fuertes, derrumbes y cortes de luz e internet durante algunos días.

¿Qué significa eso para el comprador? Fíjese en cómo está construida la casa: concreto reforzado, un techo sólido, buen drenaje, contraventanas para huracanes y una ubicación por encima del nivel de inundación cuentan mucho. La temporada de huracanes va de junio a noviembre.

Las aseguradoras hondureñas ofrecen seguros para la propiedad, incluida la cobertura contra vendavales, aunque las primas y los deducibles por daños de huracán pueden ser más altos de lo que usted esperaría. Pida cotizaciones antes del cierre y lea lo que queda excluido.

Luz, agua e internet en Roatán: qué esperar

La electricidad en la mayor parte de la isla la suministra RECO, una empresa privada regulada por la Comisión Reguladora de Energía Eléctrica (CREE). La energía se genera en la isla, en gran parte con combustible importado, así que las tarifas están muy por encima de lo que paga la mayoría de los norteamericanos y suben o bajan con el precio del combustible. Hay cortes, a veces cortos, a veces más largos después de una tormenta. Muchos dueños añaden paneles solares, un generador o baterías de respaldo, y es buena idea pedir al vendedor las facturas de un año.

El agua viene de distintas fuentes según la zona: sistemas municipales o comunitarios, pozos privados, empresas de agua, captación de lluvia y, en algunos desarrollos, desalinización. Pregunte exactamente de dónde viene el agua de una propiedad, cuánta capacidad de almacenamiento tiene (lo normal es una cisterna) y si el suministro es estable en la temporada seca.

El internet ha mejorado mucho. Hay servicio de fibra óptica y cable en muchas zonas pobladas, y Starlink está disponible en Honduras desde finales de 2023, lo que ha cambiado las cosas para las casas fuera de los pueblos principales. Pruebe la velocidad real en la casa antes de comprar, sobre todo si trabaja a distancia.

¿Puedo alquilar mi propiedad en Roatán a turistas, y qué impuestos se aplican?

Sí. Los alquileres de corta estancia son comunes en Roatán, y muchos dueños cubren así parte de sus gastos, sobre todo en West Bay, West End y otras zonas populares entre los visitantes. Algunas cosas que conviene tener en cuenta:

• Revise primero las reglas de la HOA o de la comunidad: algunos desarrollos limitan o prohíben los alquileres de corta estancia.
• Los ingresos por alquiler generalmente están sujetos al impuesto sobre la renta hondureño, y el hospedaje puede estar sujeto al impuesto sobre ventas y a una tasa de turismo. Cómo se aplican a un alquiler vacacional privado, y qué registro se requiere ante la municipalidad y el Instituto Hondureño de Turismo, es algo que conviene confirmar con un contador local.
• Si no vive en la isla, necesitará un administrador de propiedades de confianza, que normalmente cobra un porcentaje de los ingresos por alquiler.

Sea realista con la ocupación: hay una temporada alta (más o menos invierno y primavera del hemisferio norte) y meses más tranquilos. Para números, administración y lo que hace que un alquiler funcione, lea nuestra guía de inversión en alquiler vacacional en Roatán.

¿Cómo obtengo la residencia en Honduras siendo dueño de una propiedad?

Ser dueño de una propiedad en Honduras no le da, por sí solo, la residencia. La mayoría de los extranjeros en Roatán se quedan como turistas (con prórrogas o salidas periódicas) o solicitan la residencia en alguna de estas categorías:

• Pensionado: para personas con una pensión estable del extranjero; el mínimo que se suele citar es de 1,500 USD al mes.
• Rentista: para personas con ingresos pasivos estables, como alquileres o inversiones; el mínimo que se suele citar es de 2,500 USD al mes.
• Inversionista: para personas que invierten en un negocio en Honduras; los requisitos dependen de la inversión y hay que revisarlos caso por caso.

Las solicitudes se presentan a través de un abogado hondureño e incluyen documentos como antecedentes penales (apostillados), un certificado médico y comprobantes de ingresos. Cuente con que el proceso tome varios meses. Los requisitos y las tarifas se actualizan de vez en cuando, así que confirme las reglas vigentes con un abogado de migración o con el Instituto Nacional de Migración (INM) antes de empezar a reunir papeles.

¿Cómo se llega a Roatán?

Es más fácil de lo que mucha gente cree. El aeropuerto internacional de Roatán (código RTB) tiene vuelos directos desde varios aeropuertos principales de Estados Unidos, por lo general Houston, Atlanta y Miami, y otros como Dallas en ciertas temporadas. En invierno también hay vuelos directos desde Canadá, como Toronto, y desde algunas ciudades del norte de Estados Unidos. Desde Houston o Miami el vuelo dura unas dos horas. Las aerolíneas y los horarios cambian según la temporada, así que revise las rutas vigentes antes de planear un viaje.

También puede volar a San Pedro Sula, Tegucigalpa o La Ceiba, en tierra firme, y conectar con un vuelo nacional corto. O tomar el ferry desde La Ceiba: la travesía dura entre una hora y cuarto y una hora y media, más o menos, con salidas normalmente dos veces al día, si el clima lo permite. Para un propietario, tener buenas conexiones aéreas importa: facilita las visitas de la familia, las reservas de los huéspedes y sus propias idas y venidas.

¿Conviene usar un agente de bienes raíces en Roatán?

Para la mayoría de los compradores extranjeros, un buen agente vale la pena, sobre todo en una primera compra. Roatán tiene un servicio de listado múltiple (MLS) que usan muchos corredores locales, así que un agente puede mostrarle una amplia variedad de propiedades y ayudarle a comparar precios en una zona. Eso sí, en Honduras los agentes de bienes raíces no tienen licencia como en Estados Unidos o Canadá, así que elija con cuidado: pida referencias, pregunte cuánto tiempo lleva trabajando en la isla y si forma parte del MLS.

Comprar directamente al dueño también puede funcionar bien, y aquí es común. En cualquier caso, el agente no es su abogado. Su propio abogado debe revisar el título y encargarse del dinero y de la escritura. Comparamos las dos opciones, con sus ventajas y desventajas, en ¿Agencia de bienes raíces o comprar por su cuenta?