Comprar una propiedad en Roatán es más sencillo de lo que muchos piensan, pero no funciona igual que en Estados Unidos o Canadá. Aquí no existe la costumbre del seguro de título, el notario es un abogado y los documentos están en español. Esta guía paso a paso le explica cómo es una compra típica de bienes raíces en Roatán y cuánto debe calcular para los gastos de cierre.
Paso 1: Defina qué busca y cuál es su presupuesto
Lo primero es decidir para qué usará la propiedad: vivir todo el año, pasar el invierno, alquilarla a turistas o construir en un terreno. Esa decisión marca la zona y el tipo de propiedad que más le convienen. Le pueden ayudar nuestra guía de zonas de Roatán y nuestro panorama del mercado de bienes raíces y precios en Roatán. Tenga en cuenta que en la isla las hipotecas para extranjeros son poco comunes: la mayoría de las compras se pagan al contado o con financiamiento conseguido en el país del comprador.
Paso 2: Visite y compare propiedades
Las fotos nunca lo cuentan todo. Visite la propiedad y sus alrededores a distintas horas del día; revise el camino, la pendiente, el ruido, el suministro de agua y la señal de internet, y converse con los vecinos. Compare varias propiedades de la misma zona para entender cuál es un precio justo.
Paso 3: Contrate a su propio abogado
Elija un abogado hondureño que trabaje para usted. Él o ella revisará el título, preparará o revisará los contratos y, en muchos casos, actuará como el notario que autoriza la escritura. Pida por escrito una cotización de sus honorarios antes de empezar.
Paso 4: Haga una oferta y firme una promesa de compraventa
Cuando se pongan de acuerdo en el precio, lo habitual es que las partes firmen una promesa de compraventa con el precio, el anticipo, la fecha límite para el cierre y las condiciones; por ejemplo, que el título esté limpio. Es común un anticipo de alrededor del 10 %. Deposítelo en la cuenta fiduciaria del abogado o en un servicio de depósito en garantía (escrow) profesional, nunca a un intermediario.
Paso 5: Revisión legal (due diligence)
Antes del cierre, su abogado debe verificar:
- el propietario inscrito y el historial del título en el Instituto de la Propiedad;
- hipotecas, gravámenes, demandas o anotaciones sobre la propiedad;
- que los impuestos municipales sobre bienes inmuebles estén pagados (pida una constancia de solvencia);
- la medición y los linderos, el acceso legal por camino y cualquier servidumbre;
- en condominios: el reglamento del condominio, las cuotas de mantenimiento (HOA) y las deudas de la unidad;
- si el comprador es extranjero: que la compra cumpla las reglas que explicamos en ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Honduras?
Paso 6: Cierre e inscripción
En el cierre, comprador y vendedor (o sus representantes con poder notarial) firman la escritura pública ante el notario, se paga el saldo y se liquidan los impuestos. Después, el notario inscribe la escritura en el registro de la propiedad. La inscripción puede tardar desde unas semanas hasta unos meses; su abogado le entregará la escritura inscrita cuando esté lista. Guarde copia de todo.
¿Cuánto cuestan los gastos de cierre en Roatán?
Como regla general, calcule entre un 4 % y un 6 % del precio de compra para los gastos de cierre. Los principales conceptos son:
- Impuesto de tradición de dominio (calculado sobre el valor declarado de la propiedad);
- Derechos de inscripción en el registro de la propiedad;
- Honorarios de abogado y notario, normalmente un porcentaje del precio, a veces con un mínimo;
- Medición, avalúo y traducciones, si hacen falta;
- Costos de sociedad, si compra a través de una empresa hondureña.
Quién paga cada cosa se puede negociar, así que déjelo por escrito en la promesa de compraventa. Antes de firmar, pida a su abogado un cálculo exacto para su propiedad.
Después de la compra
- Inscríbase en la municipalidad y pague cada año el impuesto sobre bienes inmuebles, que es bajo comparado con Norteamérica.
- Contrate un seguro contra incendio, robo y huracanes.
- Si va a alquilar la propiedad, regístrela e infórmese sobre los impuestos turísticos: vea inversión en alquiler vacacional en Roatán.
- Busque un cuidador o administrador de confianza si no va a estar en la isla todo el año.
Errores comunes que conviene evitar
- Pagar un anticipo antes de revisar el título.
- Usar al abogado del vendedor como su único abogado.
- Comprar un terreno sin acceso legal por camino o con linderos poco claros.
- Declarar en la escritura un precio menor al real: puede traer problemas con los impuestos y a la hora de vender.
- Subestimar lo que cuesta construir en la isla, donde muchos materiales son importados.
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2026. Este artículo es información general, no asesoría legal ni fiscal. Confirme siempre los detalles de su compra con un abogado hondureño.